W okresie od stycznia do grudnia 2023 r. najemcy podpisali umowy na ok. 750 000 mkw., co oznaczało, że całkowity wolumen transakcji był niewiele, bo o 13% niższy niż przed rokiem. Utrzymująca się w 2023 r. niska podaż wraz ze stabilizującym się popytem wpłynęła na obniżenie powierzchni dostępnej od ręki do 647 000 mkw. (-11% r/r). Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje najnowszą analizę stołecznego rynku biurowego w raporcie: „Rynek biurowy w Warszawie 2023”.
Warszawski rynek biurowy w 2023 r. wszedł w długo
zapowiadany okres tzw. luki podażowej. Aktywność deweloperów w całym ubiegłym
roku wyniosła 61 000 mkw. Całkowite zasoby sektora to obecnie ok. 6,23 mln
mkw. W trójce największych dostarczonych biurowców znalazły się m.in. Lakeside
(22 700 mkw., Grupa Atenor) i Studio B (17 900 mkw., Skanska), z kolei White
Star zdecydował się rozbudować kompleks The Park o budynek B9 (11 000 mkw.).
Na koniec 2023 r. w stolicy w budowie znajdowało się
ok. 290 000 mkw. powierzchni biurowej. Inwestorzy i deweloperzy intensyfikują
swoje działania w okolicach Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje ok. 70%
nowej podaży. Wśród największych realizowanych projektów należy wskazać The
Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Office House w wielofunkcyjnym kompleksie
Towarowa 22 (31 100 mkw., Echo Investment) oraz The Form (28 000 mkw.,
Lincoln Property).
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „W kontekście nowej podaży w Warszawie od lat obserwujemy duże trudności z uzyskaniem atrakcyjnych działek w centralnych lokalizacjach. Z tego względu w planach deweloperów zaczęły pojawiać się propozycje wyburzeń starszych i nieefektywnych budynków, a następnie zastąpienie ich nowymi projektami. Przykładem może być biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International.”
Na koniec 2023 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4% (-0,2 p.p. kw./kw. i -1,2 p.p. r/r), co przekłada się na ok. 647 000 mkw. dostępnej powierzchni. Poza Służewcem, który ze współczynnikiem na poziomie 20,1% zawyża statystykę, w pozostałych strefach biurowych w stolicy znajduje się poniżej 10% wolnych biur.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, dodaje: „W IV kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w strefach centralnych kontynuował trend spadkowy obserwowany od III kw. 2021 r. W porównaniu do poprzedniego kwartału udział powierzchni wolnej na koniec 2023 r. obniżył się o 0,6 p.p. Natomiast w strefach biurowych poza centrum zaobserwowano nieznaczny kwartalny wzrost współczynnika pustostanów z 11,8% w III kw. 2023 r. do 11,9% na koniec roku.”
Całkowity wolumen najmu na warszawskim rynku biurowym w 2023 r. wyniósł prawie 750 000 mkw. (-13% r/r). Natomiast w ramach tzw. Popytu netto, który obejmuje nowe umowy i ekspansje podpisano ok. 430 000 mkw. (-9% r/r). Porównując uzyskane w 2023 r. prawie 750 000 mkw. był to wynik wyższy o odpowiednio 16% i 24% od wolumenów uzyskiwanych w latach 2021 i 2020. W ujęciu strukturalnym w popycie brutto najczęściej, włączając w to umowy przednajmu, podpisywano nowe umowy (50,5%), przed renegocjacjami (42,7%) i ekspansjami (3,9%) Powierzchnia zagospodarowana na własny użytek stanowiła ok. 2,9%.
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „W całym 2023 r. obserwowaliśmy pozytywny trend, w którym po pandemii i związanym z nim okresie optymalizacji biur, najemcy utrzymali swoją wysoką aktywność. Wynik na poziomie 750 000 mkw. wynajętej powierzchni oznacza pewnego rodzaju stabilizację, która mogłaby być nawet wyższa jeżeli w stolicy pojawiłyby się nowe atrakcyjne biurowce. Duży współczynnik renegocjacji może wskazywać również, że część z firm postanowiła dać sobie jeszcze czas i poczekać z wyborem lepszej lokalizacji biura o wyższym standardzie do następnych 3 do 5 lat.”
Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „W kontekście nowej podaży w Warszawie od lat obserwujemy duże trudności z uzyskaniem atrakcyjnych działek w centralnych lokalizacjach. Z tego względu w planach deweloperów zaczęły pojawiać się propozycje wyburzeń starszych i nieefektywnych budynków, a następnie zastąpienie ich nowymi projektami. Przykładem może być biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International.”
Na koniec 2023 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4% (-0,2 p.p. kw./kw. i -1,2 p.p. r/r), co przekłada się na ok. 647 000 mkw. dostępnej powierzchni. Poza Służewcem, który ze współczynnikiem na poziomie 20,1% zawyża statystykę, w pozostałych strefach biurowych w stolicy znajduje się poniżej 10% wolnych biur.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, dodaje: „W IV kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w strefach centralnych kontynuował trend spadkowy obserwowany od III kw. 2021 r. W porównaniu do poprzedniego kwartału udział powierzchni wolnej na koniec 2023 r. obniżył się o 0,6 p.p. Natomiast w strefach biurowych poza centrum zaobserwowano nieznaczny kwartalny wzrost współczynnika pustostanów z 11,8% w III kw. 2023 r. do 11,9% na koniec roku.”
Całkowity wolumen najmu na warszawskim rynku biurowym w 2023 r. wyniósł prawie 750 000 mkw. (-13% r/r). Natomiast w ramach tzw. Popytu netto, który obejmuje nowe umowy i ekspansje podpisano ok. 430 000 mkw. (-9% r/r). Porównując uzyskane w 2023 r. prawie 750 000 mkw. był to wynik wyższy o odpowiednio 16% i 24% od wolumenów uzyskiwanych w latach 2021 i 2020. W ujęciu strukturalnym w popycie brutto najczęściej, włączając w to umowy przednajmu, podpisywano nowe umowy (50,5%), przed renegocjacjami (42,7%) i ekspansjami (3,9%) Powierzchnia zagospodarowana na własny użytek stanowiła ok. 2,9%.
Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „W całym 2023 r. obserwowaliśmy pozytywny trend, w którym po pandemii i związanym z nim okresie optymalizacji biur, najemcy utrzymali swoją wysoką aktywność. Wynik na poziomie 750 000 mkw. wynajętej powierzchni oznacza pewnego rodzaju stabilizację, która mogłaby być nawet wyższa jeżeli w stolicy pojawiłyby się nowe atrakcyjne biurowce. Duży współczynnik renegocjacji może wskazywać również, że część z firm postanowiła dać sobie jeszcze czas i poczekać z wyborem lepszej lokalizacji biura o wyższym standardzie do następnych 3 do 5 lat.”
