24 września 2023 roku weszła w życie nowa ustawa planistyczna, wprowadzając znaczące zmiany na polskim rynku nieruchomości. Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie procesów planowania przestrzennego oraz większą przejrzystość, skrócenie procedur i lepsze dopasowanie planów przestrzennych do potrzeb rozwojowych. Dla inwestycji magazynowych zmiany te oznaczają zarówno nowe wyzwania, jak i szanse, które wymuszą bardziej strategiczne podejście do inwestycji.
24 września 2023 roku, wraz z wejściem w życie nowej ustawy planistycznej, polski rynek nieruchomości stanął przed istotnymi zmianami, które wpłyną na sposób zagospodarowania przestrzennego. Nowe przepisy mają na celu uporządkowanie procesów planistycznych, skrócenie procedur, a także lepsze dostosowanie planów przestrzennych do rzeczywistych potrzeb rozwojowych. Dotychczasowy system planowania przestrzennego w Polsce opierał się na trzech dokumentach: wojewódzkich planach zagospodarowania przestrzennego, studiach uwarunkowań oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Problemem był fakt, że studia nie miały mocy prawnej, co prowadziło do wydawania decyzji o warunkach zabudowy („wuzetek”) w sposób dowolny, często niezgodny z długoterminowymi planami rozwoju, co powodowało chaos przestrzenny. Nowa ustawa wprowadza Miejscowe Plany Ogólne (MPO), które zastąpią studia uwarunkowań i będą obligatoryjne. Gminy, które nie miały miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub miały je tylko częściowo, będą musiały uchwalić MPO obejmujące całe terytorium do 2026 roku.
„Miejscowe plany ogólne będą obejmowały maksymalnie 13 rodzajów stref planistycznych oraz jasno określone wskaźniki, takie jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, wysokość budynków czy powierzchnia biologicznie czynna” – wskazuje Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO.
Jednym z kluczowych elementów nowej ustawy są strefy uzupełnień zabudowy, które mają wypełniać luki w istniejących obszarach. Gminy będą zobowiązane do ich wyznaczenia na podstawie analiz urbanistycznych. Na terenach nieobjętych strefami nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, co ograniczy nowe inwestycje w takich miejscach.
„Nowe przepisy wprowadzają pięcioletni okres ważności decyzji o warunkach zabudowy, co ma na celu ograniczenie spekulacji gruntami i wymusić na inwestorach szybsze realizowanie inwestycji” – dodaje Jacek Szkuta.
Dla inwestorów wprowadzono również Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), który zastąpi dotychczasowe specustawy, takie jak Lex Deweloper. ZPI umożliwia inwestorowi negocjowanie z gminą warunków realizacji projektów, w zamian za finansowanie infrastruktury, takiej jak drogi czy szkoły.
„Nowe narzędzie daje inwestorom szansę na realizację projektów w przyspieszonym trybie, pod warunkiem współpracy z gminą i pokrycia kosztów infrastrukturalnych” – komentuje Szkuta.
Wpływ ustawy na sektor magazynowy jest istotny. Z jednej strony wprowadza większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, co skróci czas oczekiwania na decyzje administracyjne. Z drugiej jednak ograniczenie dostępności działek poza strefami uzupełnień zabudowy może zwiększyć ceny gruntów w strategicznych lokalizacjach oraz podnieść konkurencję o dostępne tereny.
Jacek Szkuta, podsumowuje: „Dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w sektorze magazynowym i przemysłowym, zmiany te przyniosą zarówno korzyści, jak i wyzwania."
„Miejscowe plany ogólne będą obejmowały maksymalnie 13 rodzajów stref planistycznych oraz jasno określone wskaźniki, takie jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, wysokość budynków czy powierzchnia biologicznie czynna” – wskazuje Jacek Szkuta, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO.
Jednym z kluczowych elementów nowej ustawy są strefy uzupełnień zabudowy, które mają wypełniać luki w istniejących obszarach. Gminy będą zobowiązane do ich wyznaczenia na podstawie analiz urbanistycznych. Na terenach nieobjętych strefami nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, co ograniczy nowe inwestycje w takich miejscach.
„Nowe przepisy wprowadzają pięcioletni okres ważności decyzji o warunkach zabudowy, co ma na celu ograniczenie spekulacji gruntami i wymusić na inwestorach szybsze realizowanie inwestycji” – dodaje Jacek Szkuta.
Dla inwestorów wprowadzono również Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), który zastąpi dotychczasowe specustawy, takie jak Lex Deweloper. ZPI umożliwia inwestorowi negocjowanie z gminą warunków realizacji projektów, w zamian za finansowanie infrastruktury, takiej jak drogi czy szkoły.
„Nowe narzędzie daje inwestorom szansę na realizację projektów w przyspieszonym trybie, pod warunkiem współpracy z gminą i pokrycia kosztów infrastrukturalnych” – komentuje Szkuta.
Wpływ ustawy na sektor magazynowy jest istotny. Z jednej strony wprowadza większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, co skróci czas oczekiwania na decyzje administracyjne. Z drugiej jednak ograniczenie dostępności działek poza strefami uzupełnień zabudowy może zwiększyć ceny gruntów w strategicznych lokalizacjach oraz podnieść konkurencję o dostępne tereny.
Jacek Szkuta, podsumowuje: „Dla rynku nieruchomości, zwłaszcza w sektorze magazynowym i przemysłowym, zmiany te przyniosą zarówno korzyści, jak i wyzwania."
