-637479589282826457.png){kind=logo}
Kompleksy nieruchomości łączące wiele funkcji – czyli mixed-use – coraz bardziej zyskują na znaczeniu. I chociaż obecnie blisko 90% obiektów tego typu znajduje się w miastach, to przewiduje się, że w kolejnej fazie uwaga inwestorów skieruje się również w stronę projektów podmiejskich – wynika z najnowszego raportu „Mixed-use. Jak go zrozumieć?”, przygotowanego przez firmę doradczą Colliers.
Najwięcej w Warszawie
Pod względem liczby i powierzchni nieruchomości typu mixed-use dominującym rynkiem jest aglomeracja warszawska. Na jej obszarze funkcjonuje siedem obiektów wielofunkcyjnych w całości lub w części oddanych do użytku, m.in. Fabryka Norblina, Browary Warszawskie czy Centrum Praskie Koneser, a ich powierzchnia użytkowa stanowi aż 50% powierzchni wszystkich tego typu kompleksów w Polsce. Tuż za stolicą plasuje się Łódź z pięcioma projektami, m.in. OFF Piotrkowską, który stopniowo rozbudowywany jest jednym z pierwszych krajowych kompleksów wielofunkcyjnych. Warszawa jest również liderem pod względem liczby projektów planowanych (ok. 20), a wśród miast regionalnych prym wiedzie aglomeracja trójmiejska (11 projektów).
- Projekty typu mixed-use odgrywają niezwykle ważną rolę w rozwoju zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków. Dzięki zróżnicowaniu funkcji pozwalają budować żywą, atrakcyjną dla mieszkańców i bardziej zrównoważoną tkankę miejską. Przewidujemy, że po fazie powstawania dużych i lifestylowych kompleksów w centrach miast, uwaga skieruje się w stronę projektów bardziej lokalnych, zlokalizowanych poza ścisłym centrum lub w lokalizacjach podmiejskich. Na przykładzie rynku aglomeracji warszawskiej widzimy, że budowane lub planowane są kompleksy wielofunkcyjne zlokalizowane głównie poza ścisłym centrum miasta, jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, oraz projekty na terenach podmiejskich, np. New City Gate w Piasecznie – mówi Agnieszka Winkler, Associate Director w Dziale Strategic Advisory w Colliers.
Wiele funkcji, wielu użytkowników
Bliskość różnorodnych funkcji w jednym obiekcie umożliwia użytkownikom realizację wielu codziennych potrzeb w jednym miejscu, w łatwy i szybki sposób. Tym samym inwestycje mixed-use wpisują się w koncepcję miasta 15-minutowego. W 44% polskich kompleksów mixed‑use występują łącznie trzy funkcje – komercyjne i uzupełniające. Funkcją podstawową zazwyczaj jest biurowa (dziewięć kompleksów) lub mieszkaniowa (osiem kompleksów), w jednym z projektów rolę tę pełni funkcja hotelowa. Każdy z analizowanych kompleksów zawiera funkcję handlowo-usługową. Biorąc pod uwagę rosnącą popularność PRS-ów wśród inwestorów, można spodziewać się, że w przyszłości nie zabraknie również chętnych na lokalizowanie w projektach mixed-use mieszkań na najem instytucjonalny (w ramach funkcji mieszkaniowej).
- Synergia między funkcjami kompleksu mixed-use, przy równoczesnym uwzględnieniu interesów i potrzeb różnym grup użytkowników, determinuje przyszłe działanie obiektu. Może na niego wpływać zarówno w aspekcie pozytywnym, np. zapewniając pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji, jak i negatywnym – ograniczając możliwości wykorzystania przestrzeni. Jednym słowem – dobre rozplanowanie różnorodnych funkcji może pomóc w efektywniejszym wykorzystywaniu gruntów oraz zaplanowaniu infrastruktury społecznej i technicznej – wyjaśnia Marta Machus-Burek, Senior Partner, Wiceprezes Zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.
Takie kompleksy to również miejsca łączenia lokalnej społeczności dzięki cyklicznie organizowanym wydarzeniom oraz budowania „zielonego” potencjału miast, np. poprzez wkomponowywanie w infrastrukturę elementów i terenów zielonych, np. łąk miejskich, zielonych fasad, ogrodów deszczowych.
Pod względem liczby i powierzchni nieruchomości typu mixed-use dominującym rynkiem jest aglomeracja warszawska. Na jej obszarze funkcjonuje siedem obiektów wielofunkcyjnych w całości lub w części oddanych do użytku, m.in. Fabryka Norblina, Browary Warszawskie czy Centrum Praskie Koneser, a ich powierzchnia użytkowa stanowi aż 50% powierzchni wszystkich tego typu kompleksów w Polsce. Tuż za stolicą plasuje się Łódź z pięcioma projektami, m.in. OFF Piotrkowską, który stopniowo rozbudowywany jest jednym z pierwszych krajowych kompleksów wielofunkcyjnych. Warszawa jest również liderem pod względem liczby projektów planowanych (ok. 20), a wśród miast regionalnych prym wiedzie aglomeracja trójmiejska (11 projektów).
- Projekty typu mixed-use odgrywają niezwykle ważną rolę w rozwoju zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków. Dzięki zróżnicowaniu funkcji pozwalają budować żywą, atrakcyjną dla mieszkańców i bardziej zrównoważoną tkankę miejską. Przewidujemy, że po fazie powstawania dużych i lifestylowych kompleksów w centrach miast, uwaga skieruje się w stronę projektów bardziej lokalnych, zlokalizowanych poza ścisłym centrum lub w lokalizacjach podmiejskich. Na przykładzie rynku aglomeracji warszawskiej widzimy, że budowane lub planowane są kompleksy wielofunkcyjne zlokalizowane głównie poza ścisłym centrum miasta, jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, oraz projekty na terenach podmiejskich, np. New City Gate w Piasecznie – mówi Agnieszka Winkler, Associate Director w Dziale Strategic Advisory w Colliers.
Wiele funkcji, wielu użytkowników
Bliskość różnorodnych funkcji w jednym obiekcie umożliwia użytkownikom realizację wielu codziennych potrzeb w jednym miejscu, w łatwy i szybki sposób. Tym samym inwestycje mixed-use wpisują się w koncepcję miasta 15-minutowego. W 44% polskich kompleksów mixed‑use występują łącznie trzy funkcje – komercyjne i uzupełniające. Funkcją podstawową zazwyczaj jest biurowa (dziewięć kompleksów) lub mieszkaniowa (osiem kompleksów), w jednym z projektów rolę tę pełni funkcja hotelowa. Każdy z analizowanych kompleksów zawiera funkcję handlowo-usługową. Biorąc pod uwagę rosnącą popularność PRS-ów wśród inwestorów, można spodziewać się, że w przyszłości nie zabraknie również chętnych na lokalizowanie w projektach mixed-use mieszkań na najem instytucjonalny (w ramach funkcji mieszkaniowej).
- Synergia między funkcjami kompleksu mixed-use, przy równoczesnym uwzględnieniu interesów i potrzeb różnym grup użytkowników, determinuje przyszłe działanie obiektu. Może na niego wpływać zarówno w aspekcie pozytywnym, np. zapewniając pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji, jak i negatywnym – ograniczając możliwości wykorzystania przestrzeni. Jednym słowem – dobre rozplanowanie różnorodnych funkcji może pomóc w efektywniejszym wykorzystywaniu gruntów oraz zaplanowaniu infrastruktury społecznej i technicznej – wyjaśnia Marta Machus-Burek, Senior Partner, Wiceprezes Zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.
Takie kompleksy to również miejsca łączenia lokalnej społeczności dzięki cyklicznie organizowanym wydarzeniom oraz budowania „zielonego” potencjału miast, np. poprzez wkomponowywanie w infrastrukturę elementów i terenów zielonych, np. łąk miejskich, zielonych fasad, ogrodów deszczowych.
